Yargıtay'dan Kira Artışında 5 Yıllık Süre İçin Emsal Karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında 5 yıllık sürenin hesabına ilişkin bir karara imza attı. Daire, yalnızca yenilenen son sözleşmenin esas alınmasını hukuka aykırı buldu ve kira ilişkisinin gerçek başlangıcının araştırılmasını istedi. Olay İstanbul'daki bir iş yerinde yaşandı, ancak kararın Kahramanmaraş dahil tüm Türkiye için emsal oluşturduğu belirtiliyor.

Dosyaya göre taraflar arasındaki kiralama ilişkisi fiilen 2005 yılında başladı, 2018 yılında ise yeni bir kira sözleşmesi düzenlendi. Mülk sahibi, 2021 yılı itibarıyla aylık 22 bin TL olan kira bedelinin güncel emsallere göre 39 bin TL'ye çıkarılması talebiyle dava açtı.

Sulh Hukuk Mahkemesi, süreyi tarafların imzaladığı 2018 tarihli son sözleşmeden başlattı. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla 5 yıllık sürenin dolmadığı gerekçesiyle kira bedelinin yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi. Ev sahibinin istinaf başvurusunu Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi reddetti.

Dosya Yargıtay'a gelince Daire, yerel mahkemenin kararını bozdu. Kararda, 2018 tarihli belgenin yeni bir kira ilişkisi mi doğurduğu, yoksa süregelen kiracılığı yalnızca resmiyete mi döktüğü sorusunun aydınlatılması gerektiği vurgulandı. Sözleşme eski bir ilişkiyi kâğıda dökmek için düzenlenmişse 5 yıllık bekleme süresinin farklı bir usulle hesaplanacağı belirtildi.

Yargıtay ayrıca sonradan imzalanan sözleşmedeki kira bedelinin, o dönemin serbest piyasa koşullarına ve emsal değerlerine uygun olup olmadığının da tespit edilmesini istedi. Tutar o günkü piyasa gerçeklerini yansıtmıyorsa, yalnızca yeni imza atıldığı ve 5 yıl geçmediği gerekçesiyle mülk sahibinin kira güncellemesi talebinin engellenemeyeceği ifade edildi. Bu durumda ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi esas alınarak kiranın hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda güncellenmesinin önü açılabilecek.

Hukukçular ise kararın "5 yıl kuralı tamamen çöktü" şeklinde yorumlanmaması gerektiği uyarısında bulunuyor. Mahkemeler her somut olayı kendi koşulları içinde değerlendirecek; kira bağının kökeni, yenilenen sözleşmenin niteliği ve belirlenen ücretin imza tarihindeki piyasa rayiciyle uyumu incelenecek.